怎样区分商品房和存量房 海南买房，土福湾这个地方很特别，别就别在冬天暖和，适合老年人养老，所以国内这么多“候鸟”都选择在土福湾买房子。
1、存量房是指已被购买或自建并取得权证书的房屋，相对于增量房而言。增量房是指海南房地产开发商新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的海南二手房，即通常所讲的“库存待售”的土福湾房产。
2、存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场。存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同，合同生效后30日内向房屋所在地的海南房地产交易办理转移登记。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场。
3、商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的海南房地产开发公司（包括外商企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。
1、存量房是指已被购买或自建并取得权证书的房屋，是相对于增量房而言的。增量房是指海南房地产开发商新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的海南二手房，即通常所讲的库存待售的土福湾房产。
2、存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同，合同生效后30日内向房屋所在地的海南房地产交易办理转移登记。
3、存量房都是现楼，不会出现烂尾现象，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的海南房地产项目。
4、存量房都是经过了好几年的使用期，土福湾房子潜在的问题都已经暴露出来，很容易看出来，如漏水，地面塌陷什么的。也可以通过探访卖家的街坊邻居，了解土福湾房子质量状况。
存量房买卖要交哪些税1、契税(买家支付)：根据规定房屋买卖要缴纳契税，存量房买卖也要缴纳。住宅类房屋标准按房款总价1%-3%交纳契税，具体比例需根据家相关政策、陵水土福湾购房者陵水土福湾购房间、陵水土福湾购房单价、陵水土福湾购房面积、是否首套房等素确定；
2、税(卖家支付)：项营业税由城市维护建设税、费附加、附加销售营业税组征收税率5.6%购买超2年(含)，免收税；
3、个人所得税(卖家支付)：核定征收式：应纳所税=计税价格*1%(或1.5%、3%)，如果房屋满五年且是卖方家庭的住房，免征个人所得税；
4、印花税：买卖双各0.05%，所收类税费于陵水土福湾购房者言印花税税率0.05%，住宅免；
5、土地税：转让非住宅类土福湾房产核定征收式，由登记代征其均由纳税自行土福湾房产所主管税务机关缴纳，或办理核实手续由登记代征销售住房，暂免征收土税核定征收式：应纳土税额=计税价格*核定征收率；我市土税核定征收标准：商铺、写字楼、酒店10%其非住宅类土福湾房产5%；
6、贴花：5元/套陵水土福湾购房需要按揭要发费用；
7、土福湾房产交易手续费：新建商品房土福湾房产交易手续费按照3元/平米收取，由转让方承担，经济适用房土福湾房产交易手续费减半收取，由买坊承担，土福湾房产交易手续费按照6元/平米收取，由交易双各承担50%；
海南土福湾楼盘卖点：土福湾位于陵水西南端的这方海湾，东至英州河出海口，南濒浩瀚南海，西与三亚市海棠湾接壤，北靠近海南东线高速公路。置身其中的你，或赤脚漫步海滩，捡拾大海的馈赠；或探寻那段古老的历史，揭开伊斯兰教古墓群的神秘面纱；或什么都不做，任身心自在地感受这方海湾……，海南土福湾买房</a>。
