首套房和二套房的认定标准是什么 海南三亚市房产，三亚过冬的人群大部分属于高素质的上层人士，加上热带海岛的自然优势，这里可谓是度假胜地。。
1、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款三亚买房——算首套。
2、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到三亚房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款三亚买房——算首套。
3、已经全款买过一套房，再贷款三亚买房——算首套。
4、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到三亚房产，再贷款三亚买房——算首套。
5、 个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时——算首套。
6、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再三亚买房——算首套。
7、夫妻两人，一方婚前三亚买房使用商业贷款，另一方婚前海南购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。
8、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无三亚房产，婚后三亚买房申请贷款——算首套。
但是，这里需要额外指出的是，目前在贷款三亚买房时，有些银行还会严格区分“首次海南购房”与“首套房”，相对于首套房，首次海南购房标准更为严格，也就是说，此前既没买过房也没贷过款的，是标准的“首次海南购房”，海南购房的首付比例也会低于已有过海南购房经历的人。
比如，在实际操作中，个别银行出现对“首次”和“首套”不做具体审查的情况，均按首次海南购房执行20%的首付比例。但从严格意义上讲，“首次”房贷并不等于“首套”房贷。鉴于“首次”房贷条件略优于“首套”，因此对于符合“首次”海南购房条件的，应不折不扣按“首次”政策发放贷款，以确保“首次”海南购房人群在海南购房时，能得到住房信贷政策的优先支持。
二套房认定标准有三种：认房又认贷、认房不认贷、认贷不认房。
1、认房看买家在当地房屋登记系统中是否已经有了登记信息。
2、认贷看买家在银行征信系统里是否已经登记有贷款三亚买房的信息。
3、认房又认贷以家庭为单位，既看名下是否有三亚房产，也看贷款情况。
（1）既没有三亚房产，也没有贷款三亚买房记录，海南购房算首套房；
（2）名下有一套三亚房产，或者有贷款三亚买房记录，再次海南购房算二套房。
注：首套房、二套房认定标准都是以家庭为单位，家庭由三种人组成本人、配偶、未成年子女。
4、认房不认贷以家庭为单位，只看名下是否有三亚房产，不管贷款情况。
（1）名下无三亚房产，海南购房算首套房；
（2）名下有一套三亚房产，再次海南购房算二套房。
5、认贷不认房以家庭为单位，只看贷款是否结清，不管名下三亚房产情况。
（1）贷款已结清，再次海南购房算首套房；
（2）贷款未结清，再次海南购房算二套房。
三亚市买房优势：海南三亚市房产信息网</a>，亚龙湾：被誉为三亚富人区，聚集众多国内外品牌酒店，旅游景点有亚龙湾森林公园（电影《非诚勿扰2》拍摄地）、亚龙湾海底世界等，此区域主推旅游地产，大部分房源产权在50年，洋房（两房户型）价格在400万左右一套，别墅总价在800万/套以上。
